Et pandemisk rumløb: Selvopbevaring brøler tilbage

Mere end 30.000 ejere driver cirka 55.000 selvopbevaringsfaciliteter på landsplan, ifølge statistikker fra Self Storage Association, en faggruppe.

En selvopbevaringsbygning i New York, 11. september 2021. Belægningsgraden og huslejen til egenopbevaring er rekordhøje, hvilket tiltrækker investorer og iværksættere på udkig efter vækstmuligheder. (New York Times)

Skrevet af Ellen Rosen



Tidligt i pandemien vendte Katharine Lau, en professionel ejendomsmægler, sit fokus til decluttering, og da hun stirrede på en bunke unødvendige ting, spekulerede hun på, hvordan hun kunne redde dem på trods af mangel på plads.

Det var første gang, jeg tænkte på self-storage som en virksomhed, som jeg altid syntes var så uskøn og så uklog, at jeg ikke ville blande mig, sagde hun. Men jeg begyndte at tænke på, om jeg kunne tjene penge på underudnyttede stykker af eksisterende erhvervsejendomme og parre det med teknologi.



Det firma, hun skabte, Stuf Storage, lægger op til at gøre netop det. Med 1,8 millioner dollar i frøfinansiering annonceret i december, slutter Stuf sig til en stor, opdelt industri.



Mere end 30.000 ejere driver cirka 55.000 selvopbevaringsfaciliteter på landsplan, ifølge statistikker fra Self Storage Association, en faggruppe. Fem børsnoterede ejendomsinvesteringsforeninger med lagervirksomheder-som Public Storage og CubeSmart-er allestedsnærværende langs motorveje og i industriområder, men branchen består stort set stadig af små virksomhedsejere, siger Timothy J. Dietz, præsident og administrerende direktør for handelsorganisation.

Før pandemien var branchen i gennemsnit på 3,5% årlig vækst i mere end 30 år, sagde Roger Morales, chef for erhverv af erhvervsejendomme for investeringsselskabet KKR. Efter et fald i første halvår af 2020 har selvopbevaring bruset tilbage, opblødt af amerikanere, der skaffede plads til hjemmekontorer eller klasseværelser, såvel som dem, der forlod bycentre for at ride pandemien hjemme hos deres forældre. Belægningsgraden og huslejen er rekordstore.

Da pandemien begyndte, var der spørgsmål om, hvordan fremtiden for opbevaring ville se ud, sagde Tyler Henritze, der leder investeringsselskabet Blackstones ejendomserhvervelser i Amerika. Jeg tror, ​​at markedet er blevet overrasket over og overrasket over, hvor stærke grundlaget er.



Dette fundament omfatter en privat kundebase, der har vænnet sig til at bruge selvopbevaring som et ekstra skab eller soveværelse og erhvervskunder, der lejer lagerplads til beholdninger eller forsyninger frem for at udvide deres kontorer.

Nogle kunder bruger kun opbevaring i et par måneder, men mange har en tendens til at være klæbrige, en brancheterm for langvarige brugere, der er tilbageholdende med at skifte enhed, selv når huslejen stiger.

Når en enhed lejer for $ 10 til $ 200 om måneden, vil selv en stigning på 10% ofte ikke få en kunde til at forlade, sagde Steve Sakwa, forskningsanalytiker ved Evercore ISI Research. Afgange kan også oversætte til højere huslejer, fordi ejeren kan knytte satsen til det nuværende marked i stedet for at forblive låst fast i en lavere base.



Driftsomkostninger, herunder skatter, elektricitet og noget arbejdskraft, har været lave sammenlignet med andre ejendomsklasser, f.eks. Hoteller og seniorboliger. Strukturerne har en tendens til at være robuste, hvis de er spartanske. Og forbedret teknologi giver mulighed for smartphone-reservationer samt kontaktløse operationer med færre medarbejdere på stedet.

Selv annonceringsomkostningerne, nu stort set online og gennem sammenligningsaggregatorwebsteder som Sparefoot.com, er faldet, fordi høje belægningsgrader har reduceret behovet.



Hvorfor annoncere, hvis du ikke har enhederne? Sagde Sakwa.

Lagerindustriens teknologi trækker iværksættere som Zack Widmann, grundlægger af ZHW Properties, der sammen med en partner købte tre faciliteter, der ikke havde nogen teknologi, ingen websteder og ingen huslejestigninger i flere år. Forbedringer i disse områder har resulteret i 95% belægning på linje med det nuværende marked.



Den faste indkomst og forventninger om en fortsat afhængighed af opbevaring, selv når pandemien aftager, har ført til konsolidering i branchen, og priserne henter præmier.

Det er en sektor, hvor købere belønner dig for at være smart om porteføljebyggeri, sagde Morales.

I juli lukkede KKR for sit første opkøb-en portefølje med tre ejendomme på 36 millioner dollars omfattende 1.800 enheder i Nashville, Tennessee og Austin, Texas. Og i denne måned erhvervede den yderligere fem ejendomme for omkring $ 92 millioner.

Sidste efterår købte Blackstone Simply Self Storage - med 8 millioner kvadratmeter lejelig plads - for 1,2 milliarder dollar, hvilket tilføjede de 300 millioner dollars, den allerede havde investeret i sektoren. Og i april lukkede Public Storage sit opkøb af ezStorage på 1,8 mia. Dollar og tilføjede 48 ejendomme med 4,2 millioner netto lejelige kvadratmeter.

Katharine Lau, der startede Stuf Storage, et firma med fokus på at genanvende underudnyttet kommercielle arealer i bycentre til opbevaring, i New York, 10. september 2021. Belægningsprocent og husleje til egenopbevaring er rekordhøje, hvilket får investorer og iværksættere til at kigge for vækstmuligheder. (New York Times)

Med både investorinteresse og forbrugernes efterspørgsel siges Edison Properties, der ejer Manhattan Mini Storage, at være ved at undersøge salget af sin division, der har 18 lokationer og 3,1 millioner kvadratmeter, for en anslået 3 milliarder dollar eller næsten $ 1.000 pr. fod, rapporterede Bloomberg News.

Edison nægtede at diskutere salget, men prisskiltet er ikke overraskende, sagde Sakwa i betragtning af de generelt høje omkostninger ved fast ejendom i New York.

Jerome McCroy organiserer kasser på et Manhattan Mini Storage-sted på Manhattan den 11. september 2021. Belægningsgraden og huslejen til egenopbevaring er rekordstore, hvilket tiltrækker investorer og iværksættere på udkig efter vækstmuligheder. (New York Times)

Væksten er stort set i generelle enheder, men opbevaring til ekstraudstyr som fritidskøretøjer og både samt kølerum er også steget.

På trods af den højeste efterspørgsel og skummende opkøbspriser er det ikke alt rosenrødt under emhætten, sagde Stephen Clark II fra Clark Investment Group i Wichita, Kansas, der har specialiseret sig i selvopbevaring blandt andre ejendomsklasser. Udlejningsstatistikker, der viser høj belægning, kan være vildledende, sagde han, fordi de inkluderer en række langsigtede lejere, hvis priser sporer markedet.

Og eksperter er usikre på, hvordan post-pandemisk adfærd vil påvirke branchen. Hvad sker der for eksempel, når opbevaringslejere forlader deres forældres hjem eller ikke behøver at bruge deres andet soveværelse som et midlertidigt kontor?

Men da boligpriserne eskalerer på landsplan, er såkaldte starterboliger blevet dyrere, og nogle nye boligejere vælger mindre pladser. Det, sagde Morales, kunne udmønte sig i en stabil efterspørgsel efter opbevaring.

Og selvom den traditionelle vinterafmatning, når der sker færre træk, mindskes under pandemien, har virksomheder som Public Storage foreslået, at den kan vende tilbage så hurtigt som i vinter.

Det største ukendte kan være, om det stabile afkast kan tiltrække ny udvikling, hvilket kan føre til overudbud, en tilstand, der opstod i 2016 på nogle markeder.

Jeg tror, ​​vi har toppet med hensyn til de bump, vi fik fra COVID. Meget af det vil holde fast, fordi folk kan lide at have pladsen, sagde Clark. Men hvis dette tilskynder til overbygning, kan det være ødelæggende.

En lejer på deres selvopbevaringsenhed i New York, 11. september 2021. Belægningsgraden og huslejen til egenopbevaring er rekordstore, hvilket tiltrækker investorer og iværksættere på udkig efter vækstmuligheder. (New York Times)

Der er dog adgangsbarrierer, der kan afskrække nybyggeri.

For det første kan kommunerne begrænse, hvor strukturer kan gå hen.

Godkendelsesprocesserne i flere byer er bremset, sagde Joseph D. Russell Jr., præsident og administrerende direktør for Public Storage, under et opkald til indtjening i august.

Derudover er der eskalerende byggeomkostninger, vanskeligheder i forsyningskæden og stigende skatter. Og det kan tage op til fem år fra planlægningen, før et nyt anlæg er fuldt leaset, sagde Morales.

Nogle nyere deltagere er ikke afhængige af byggeri. Laus virksomhed er for eksempel fokuseret på at genanvende underudnyttet byrum, der starter i Bay Area og New York.

Og på Neighbor.com, en peer-to-peer-platform, kan boligejere leje ekstra plads i deres hjem, eller kommercielle udlejere kan leje ubrugte kvadratmeter til en lille brøkdel af den pris, lagringsselskaber opkræver-tænk Airbnb for opbevaring. Webstedet giver værter mulighed for at tjene passiv indkomst ved at bruge plads, der ellers ikke bruges, sagde Dan Wenhold fra Fifth Wall, et venturekapitalfirma med fokus på fast ejendom, der har deltaget i finansieringen af ​​Neighbor.com.

Han tilføjede, at hans firma arbejdede sammen med Neighbor.com for at omfatte ubrugte detail- eller kommercielle arealer, som for eksempel at udleje en parkeringsplads til en bilforhandler for at opbevare dets beholdning. Han sagde, at business-to-business side af selvopbevaring ville være en drivkraft for vækst, men jeg tror, ​​at muligheden på forbrugersiden stadig er massiv.

Denne artikel opstod oprindeligt i The New York Times.