Kriminalitet ved stigende lån mod ejendomsvirksomhed

I de fleste tilfælde outsourcer ejendomsværdiansættelse til tredjepartsvurderingsselskaber. Metoderne, der følges, er ikke standardiseret endnu.

lån mod ejendom, Indiabulls Boliger, realkreditlån, boliglån, npa, Indien Ratings, nbfc, forretningsnyheder, dårligt lånStræben efter at udvide låneporteføljen i lyset af intensiv konkurrence har fortyndet brugen af ​​risikoreducerende metoder.

Kriminaliteter i Indiens portefølje af lån mod ejendom (LAP), som har været beskedne indtil det sidste år, kan stige betydeligt i de næste fire kvartaler, lyder det i en rapport.



Han hævede et rødt flag og sagde, at kriminalitet er tredoblet på 2-3 år. Kriminalitet kan endda overstige 5 procent på et statisk grundlag for et par ikke-bank finansielle institutioner (NBFC'er), cirka 3 gange så mange som i FY14, ifølge India Ratings and Research (Ind-Ra) rapport. Tegnene på tidlig stress er tydeligt synlige i LAP-forretningslånepuljer vurderet af Ind-Ra, angivet ved en kraftig stigning i 90 dage forfaldne (dpd) kriminalitet for nogle af de store spillere, hedder det.

LAP -udlån er et erhvervslån optaget med en underliggende ejendom (erhverv/bolig) som den underliggende sikkerhed. Selvom ejendommen fungerer som sikkerhed for inddrivelse i tilfælde af misligholdelse, skulle lånet ideelt set have været baseret på låntagers (for det meste SMV -virksomheders) pengestrømme og ikke kun baseret på sikkerhedsværdien alene. Dette ser ikke ud til at være helt rigtigt. Desuden er en væsentlig del af væksten i den seneste tid kommet gennem churn, når et større lån gives til den samme låntager af en konkurrerende NBFC på grundlag af højere ejendomsvurdering.



I de sidste 2-3 år har der været betydelige bekymringer om kvaliteten af ​​LAP'er i systemet. Blandt det hurtigst voksende segment er der nogle bekymringer over dette segments robusthed og modstandsdygtighed over for en økonomisk nedtur, især inden for fast ejendom.



En kombination af stillestående ejendomspriser især i storbyer og store byer, som er de primære markeder for mellemstore og store billet -LAP, og pres på refinansiering på grund af risikoaversion, der opbygger sig hos nogle finansfolk, bringer stresset frem, sagde det.

Der er begrænset statistisk sammenhæng mellem kriminalitetsrenter og låneværdi (LTV). Ind-Ra's undersøgelse af sin LAP-portefølje, der er genereret i de sidste fem år, indikerer, at alle lån, uanset deres oprindelsesår, oplever det højeste niveau af kriminalitet i 2016. Skridninger i LAP stiger samtidig i løbet af oprindelsesårene, selvom LTV'er for tidligere årgangslån er reduceret på grund af en sekulær stigning i ejendomspriser og hovedafskrivninger, hvilket indikerer en klinteffekt. Når det er sagt, vil porteføljen med lavere LTV'er sandsynligvis have et lavere tab givet standard (LGD), hedder det.

LAP -markedet går ind i en delikat fase, hvor selvom renterne skrumper, er kreditomkostninger begyndt at bygge op. Høje renter i den tidlige del af dette årti i LAP -segmentet (næsten 500 bps højere end statsbanken i Indien ('IND AAA'/stabil) basisrente) og ubetydelige kreditomkostninger (under 30 bps), der tilbyder et højrisikojusteret afkast, havde tiltrak mange spillere; hvoraf nogle ikke nødvendigvis havde en kernekompetence i segmentet. Ikke desto mindre har intens konkurrence trukket renterne betydeligt, som er skrumpet til omkring 300 bps i forhold til State Bank of Indias basiskurs, sagde det.



Efter at have justeret for tilbageførsel af NPA'er og driftsomkostninger, kan renterne ikke, i det mindste for få aktører med ikke -konkurrencedygtige finansieringsomkostninger, efterlade nok buffere til at absorbere stigninger i kreditomkostninger.

Stræben efter at udvide låneporteføljen i lyset af intensiv konkurrence har fortyndet brugen af ​​risikoreducerende metoder. Ikke-beboelsesejendomme (herunder industri-, erhvervs-, ejendomsgrunde, beboede ejendomme blandt andre) accepteres i stigende grad som sikkerhedsstillelse. Denne andel kan gå op til 30 procent af porteføljen for nogle spillere. Mens LTV'er er lavere for ejendomme uden for beboelse, er realisering ved likvidation også lavere for dem. Ind-Ra's undersøgelse af inddrivelse af SMV-lån pulje erhvervet af rekonstruktionsvirksomheder (ARC'er) gennem sikkerhedsstillelser uden for boliger indikerer en dårlig genopretning med 25 procent af de udestående hovedstol, sagde Ind-Ra.

I de fleste tilfælde outsourcer ejendomsværdiansættelse til tredjepartsvurderingsselskaber. Metoderne, der følges, er ikke standardiseret endnu. Ejendomsmarkedet har også begrænset dybde og sekundært salg og indebærer derfor en masse subjektivitet. Derudover antyder historien, at værdien af ​​ejendomsværdier kan svinge væsentligt, og korrektioner kan ske pludseligt. Dette er i lyset af den mangfoldige stigning i ejendomspriserne i Indien i det sidste halve årti. Ejendomsmarkedets illikvide karakter gør også overvågning af priserne på sikkerhedsstillelser løbende til en udfordrende og kostbar affære, og prisbevægelsesdata kan komme med en betydelig forsinkelse.



Nyere markeder, ud over metroer og tier 1 -byer, tilbyder vækstmuligheder for segmentet, da stigende volumenvækst står over for pres i traditionelle geografier. Konkurrence på mindre billetter, nyere markeder er stadig moderate, hvilket gør det muligt for långivere at prissætte risikoen (renten er generelt opad på 14 procent i disse segmenter), hedder det. Porteføljeydelsen for LAP -porteføljen med lav billet viser også bedre ydeevne. Ikke desto mindre har dette produkt kun vundet indpas i de sidste par år og har derfor lav krydderier.

NBFC'er begrænset af manglen på infrastruktur til direkte indkøb af lån fandt det lettere og billigere at bygge skala i segmentet gennem tredjepartsformidlere. Denne form for lånekøb kan imidlertid have konsekvenser for moralske farer og kan påvirke kreditvurderingen. En stor tilstedeværelse af formidlere har også øget porteføljeskiftet, hvilket har resulteret i utilstrækkelig krydderier for en del af porteføljen.



Primær forskning tyder på, at porteføljeskift blandt NBFC'er i løbet af de sidste par kvartaler har været den væsentlige drivkraft for stigende lånevækst, med balanceoverførsel, der driver det højere lånebeløb. Højere lånebeløb blev angiveligt understøttet af en stigning i ejendomspriser, selvom en låntagers evne (i form af indkomst) til at tilbagebetale et højere lånebeløb ikke nødvendigvis har holdt trit. Derved dækker balanceoverførslen den sande stress. Desuden bliver genanvendelse af sikkerheden udfordrende, efterhånden som den stigende stigning i ejendomspriserne har dæmpet, sagde Ind-Ra.